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人口与郑州比肩,经济却垫底的周口,未来楼市如何?

2022-10-02 03:58:55 1472

摘要:郑州,吸引了河南18地市的人口,在调控之前,在郑州购买商品房的以地市户籍的购房者为主,但你可知,哪个地市的最多吗?笔者最近得到一份2013-2016年的郑州市购房者户籍所在地分析:大周口排名第一,买了郑州1/10的商品房。细细想来,谁身边没...

郑州,吸引了河南18地市的人口,在调控之前,在郑州购买商品房的以地市户籍的购房者为主,但你可知,哪个地市的最多吗?笔者最近得到一份2013-2016年的郑州市购房者户籍所在地分析:

大周口排名第一,买了郑州1/10的商品房。细细想来,谁身边没几个周口朋友呢?周口的存在感,总比其它地市要强几分,今天我们就来了解下。

大而不强的周口

人口概况

(1)从人口总数来看,周口总人口1155万人,位居第二,人口总数仅位于南阳,从常住人口来看,周口常住人口876万人,位居第三,仅次于南阳、郑州,堪称人口大市。一般来说,人口多是优势,代表了丰富的劳动力资源,代表了巨大的消费市场。

(2)周口城镇化率仅有41.22%,全省垫底,中心城区人口为59万人,仅为大郑州的1/10,位列全省倒数第三,这说明绝大多数常住人口都分散在广大农村。

人口概况总结:

综合来看,周口人口众多,但城镇化率不高,中心城区凝聚力不强,一方面说明周口城市发展水平落后,另一方面说明发展空间大。根据发达国家的城市化经验,城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期,周口庞大的农村人口进城,势必催生大量的购房需求,但想买是一回事,买不买的起是另一回事,这就要看经济情况了。

经济概况

(1) 2017年周口GDP达到2517亿,虽然排名第四,但总量与许昌、新乡、焦作等城市差距不大,属于平均水平,侧面说明庞大的人口没有转化成经济实力,经济发展水平并不高。

(2) 周口近几年经济增长逐年放缓,后劲不足,人均GDP全省垫底,经济发展仍然任重道远。

经济概况总结:

周口经济总量一般,人均GDP垫底,人口多底子薄,再加上增长放缓,未来发展不容乐观,这种压力难免会传导到房地产市场,这和很多地市类似,如果单靠经济发展来去库存,需要很长时间,所以国家大力倡导棚改货币化。

供不应求的周口楼市

土地市场

(1) 从供应来看, 13-14年供应量较大,14年楼市萎靡,库存严重积压,因此从15年开始收紧供应量,但矫枉过正,连续三年土地紧缺,无形中为地价房价暴涨埋下了隐患,这种猛放猛收的土地调控扭曲了市场。

(2) 成交受制于供应,以中心城区为例,15年之前土地成交量均在千亩以上,但14年供应大幅减少,再加上市场不好,房企信心不足,中心城区15年几乎没有住宅用地成交,16/17年才回复到之前一半水平,地价也低至20-40万/亩。

(3) 2017年周口成交地块楼面价基本在400元/㎡左右,多为本土开发商拿地,但下半年开始,地市普涨,年末昌建以2400元/㎡楼面价摘得单价地王,这只是开始,最新消息,5月11日,周口下辖沈丘县一块地开拍,153亩,起拍价3.1亿,碧桂园、建业等知名房企争夺,经过40分钟的厮杀,最终被恒大以4.34亿斩获,均价282万/亩,楼面价2500元/㎡,对比来看,昌建的地王反而便宜,我们不禁要算账,面粉价翻了6倍,面包又该卖啥价?

商品房市场

(1) 2017年历月呈现供不应求的局面,月均成交30-40万方,供销比约0.75,2017年下半年大规模拆迁,年底昌建地王又拍出,刺激房价快速上升,目前东区七八千很常见,更有某知名房企叫嚣要开到9500。

(2) 由于前两年拍地不多,又搭上去库存的快车,商品房库存持续下降,截止2018年1月,库存256万方,去化周期5个月,紧缺的库存无疑会助推房价上涨。

各区域市场

(1) 各县市成交量占到全市成交量一多半,说明周口县市人口多选择本地置业,再次证明周口中心城区凝聚力较差。

(2) 各县市表现不一,但有个很有意思的现象,扶沟、西华去年GDP倒数,但销售增幅反而可观,沈丘、太康、商水、郸城GDP排名前四,但销售却不容乐观。

笔者和同行探讨,发现很多地市都有这种情况,经济不好的县市往往量价暴涨,主要是当地经济不发达,外出务工人口较多,而整个中国都出现了务工人员回流的情况,他们返乡后不想回农村生活,再叠加棚改货币化催生的拆迁户,巨量的购房需求自然推动楼市量价齐升。而反观经济较好的县市则往往外流到中心城区或省会置业。所以这种反差现象本质还是置业的升级。

房地产市场总结:

周口近三年供地紧缺,土地成交量价一直很低,但17年底迎来报复式反弹,目前地价翻了6倍不止,17年商品房供不应求,库存持续下降,房价上涨,而且在城镇化不高的周口,越是经济不好的县市,房价报复反弹越厉害,这种局面并不乐观,如果棚改货币化不停,土地供应又跟不上,地王不停出现,那么房价会像脱缰的野马,恐怕又要靠强力的调控收场。

板块及典型项目

周口的发展战略——东拓西控,南联北伸

总体格局呈“一轴、两区、三带”:

一轴---以沙河为轴两翼发展;

两区---老城区、新城区(东区南区);

三带---河北、河南、东区。

东拓:优先发展区。周口东部区域,规划建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区,是周口城区未来的核心地区,主要是东新区板块。

西控:生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游,从建设生态城市的角度出发,将城市西部用地划定为生态维护用地。

南联:引导建设区。目前为川东工业基地。该处用地有限,各项建设活动必须得到有效的引导和控制,以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。

北伸:有限建设区。城市以北地区,规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。

城东作为明星版块,恒大、碧桂园、建业等知名房企早已入住,区域规划完善,产品溢价能力强,房价较其他区域高1000-2000元/平。

恒大名都

基本情况:项目位于周淮路与大成路交汇处,总占地200余亩,总建筑面积40万方,85㎡二房、116-123㎡三房、150㎡四房,2016年9月一期入市,目前进入二期清盘阶段。

项目点评:东新区的价格标杆,恒大延续了一贯的产品作风,精装,湖景,会所,受到周口购房者认可,从 2016年9月到现在,均价从5800元拉升到7000多,恒大始终保持了价格领先,并且卖的不错,可谓名利双收。但这个项目位置稍偏,周边都在修路,交通不便利,配套尚不完善,再搭配较高的价格,谈不上性价比。恒大刚在沈丘县拿了地王,看来要把周口房价推手的角色扮演到底了。

周口碧桂园

基本情况:项目位于东新区体育中心东临,占地面积11000亩,一期占地400亩,建面60万㎡,产品类型包括高层、洋房、别墅等,主力户型87㎡两房,105-120㎡三房,177㎡五房。

项目点评:这是碧桂园集团在河南区域打造的第一大神盘,号称11000亩城市级规划,邻周口市体育馆、周口市新市政府,北侧是文昌生态园南邻沙颍河,整体环境较好。2014年4月首开去化将近1000套,金额7个亿,轰动河南地产圈。碧桂园的景观示范区,配套附加值,超前丰富的产品,带来了不一样的体验,价格倒是一直不贵,开盘时也就3700左右。四年时间刚把一期搞定,二期规划还没出,恐怕这11000亩的大饼,还要再画好几个四年。

天明城

基本情况:项目位于市政府北,周口公园东,周口大道与平安路交汇处,占地面积660亩,总建面130万方,是集酒店、写字楼、别墅、商业、学校、住宅于一体的城市综合体。三期多层洋房在售中,四期高层住宅销售中。

项目点评:天明在郑州项目一般,但周口的这个项目位置却很不错,处于新市府行政核心区,西侧紧邻周口公园、市民文化广场,天明自身又打造中心花园广场、五星酒店、商墅、甲级写字楼多种配套,酒店宣传是市政府指定的对外接待点。但与恒大、碧桂园相比,天明的产品打造能力较弱,户型做得一般,卖不上价,洋房价格一直对标恒大高层。

融辉城

基本情况:项目位于迎宾大道高速路口北50米,占地面积1200亩,总建面约190万方,包含洋房、别墅、高层多种业态,主力户型83㎡两房,99-125㎡三房,一期二期均已交房,目前三期高层以及前期部分剩余少量洋房别墅在售。

项目点评:西南区域属于限制发展的生态控制区,环境不错,但城市建设跟不上,融辉作为首屈一指的低密大盘,自然担当起造城的责任,打造了1万㎡欧式迎宾广场、3.5万㎡中央湖公园、1.5公里清水河滨河公园以及占地23亩的浅水湖公园。目前一期二期入住率达到70%,居住氛围还不错。但由于地段非主流,周边配套一般,升值潜力小。

笔者获悉东新区建业、九号院的高层均价已经达到9500了,写稿的速度已经跟不上房价上涨的速度了,不禁感叹,对于周口购房者来说,买房一个无奈、被动、被时代挟裹的必选项:

1、 房价涨的厉害吗?厉害!17年全年价格普涨1500-2000元/㎡左右,涨幅约等于50%,甚至超越郑州的涨幅,但你能不买吗?随着地王的出现,价格可能还要上涨。

2、 买了会高位套牢吗?很可能会。因为周口经济动力不足,谁都知道棚改会有结束的一天,现在去库存目标已完成,难保不会棚改暂停,调控来袭,没有了拆迁款输血,周口楼市注定会横盘甚至阴跌。但你敢赌吗?不敢!毕竟千万人口撑着,看不见的手也还在运作,只能跟风买房。

3、 买了之后的生活苦逼吗?大概率不如以前。之前,在郑州工作生活压力时会羡慕老家的朋友,他们房价低、压力小。现在都涨得高高的,三四线城市的朋友也不能独善其身,沉重的月供压力前人人平等。

4、不可否认,因棚改去库存等因素,目前地市有可以看得见的涨幅,但是目前省内绝大部分地市依然面临着人口流出、无产业支撑、老龄化等问题,支撑房地产市场的长期动力不足。如果有自住需求,不得不买,既然买了会苦逼,会套牢,那么起码要买自己住的舒服的,最保值抗跌的,建议买就买东区品牌房企,如建业、恒大、昌建等。如果是投资,需谨慎考虑。

5、 重点关注新项目,回避老盘新推。因为地价房价提升后,房企会对产品升级换代,比如郑州万科的装标提升,碧桂园新推劳斯莱斯系列,恒大推出新中式园林等,毕竟房价已经这么高了,再拿老一套糊弄有点说不过去。

结语

根据网上公布的周口18年的棚改计划:

2018年周口市中心城市的棚户区共计要改造49个社区(村),征收涉及约有19000多户,近8万人,征收房屋面积约640万平方米。

而整个2017年,周口商品房成交约450万方,拆的比卖的还多,这弹药短期内是打不完了。

再结合恒大刚刚在沈丘拍出的2500元/㎡的楼面价地王。

不禁质疑,我们的看法是否过于悲观了,三四五六线城市的行情,也许还能飞一年?


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