摘要：郑州，吸引了河南18地市的人口，在调控之前，在郑州购买商品房的以地市户籍的购房者为主，但你可知，哪个地市的最多吗？笔者最近得到一份2013-2016年的郑州市购房者户籍所在地分析：大周口排名第一，买了郑州1/10的商品房。细细想来，谁身边没...
郑州，吸引了河南18地市的人口，在调控之前，在郑州购买商品房的以地市户籍的购房者为主，但你可知，哪个地市的最多吗？笔者最近得到一份2013-2016年的郑州市购房者户籍所在地分析：
大周口排名第一，买了郑州1/10的商品房。细细想来，谁身边没几个周口朋友呢？周口的存在感，总比其它地市要强几分，今天我们就来了解下。
大而不强的周口
人口概况
（1）从人口总数来看，周口总人口1155万人，位居第二，人口总数仅位于南阳，从常住人口来看，周口常住人口876万人，位居第三，仅次于南阳、郑州，堪称人口大市。一般来说，人口多是优势，代表了丰富的劳动力资源，代表了巨大的消费市场。
（2）周口城镇化率仅有41.22%，全省垫底，中心城区人口为59万人，仅为大郑州的1/10，位列全省倒数第三，这说明绝大多数常住人口都分散在广大农村。
人口概况总结：
综合来看，周口人口众多，但城镇化率不高，中心城区凝聚力不强，一方面说明周口城市发展水平落后，另一方面说明发展空间大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期，周口庞大的农村人口进城，势必催生大量的购房需求，但想买是一回事，买不买的起是另一回事，这就要看经济情况了。
经济概况
（1） 2017年周口GDP达到2517亿，虽然排名第四，但总量与许昌、新乡、焦作等城市差距不大，属于平均水平，侧面说明庞大的人口没有转化成经济实力，经济发展水平并不高。
（2） 周口近几年经济增长逐年放缓，后劲不足，人均GDP全省垫底，经济发展仍然任重道远。
经济概况总结：
周口经济总量一般，人均GDP垫底，人口多底子薄，再加上增长放缓，未来发展不容乐观，这种压力难免会传导到房地产市场，这和很多地市类似，如果单靠经济发展来去库存，需要很长时间，所以国家大力倡导棚改货币化。
供不应求的周口楼市
土地市场
（1） 从供应来看， 13-14年供应量较大，14年楼市萎靡，库存严重积压，因此从15年开始收紧供应量，但矫枉过正，连续三年土地紧缺，无形中为地价房价暴涨埋下了隐患，这种猛放猛收的土地调控扭曲了市场。
（2） 成交受制于供应，以中心城区为例，15年之前土地成交量均在千亩以上，但14年供应大幅减少，再加上市场不好，房企信心不足，中心城区15年几乎没有住宅用地成交，16/17年才回复到之前一半水平，地价也低至20-40万/亩。
（3） 2017年周口成交地块楼面价基本在400元/㎡左右，多为本土开发商拿地，但下半年开始，地市普涨，年末昌建以2400元/㎡楼面价摘得单价地王，这只是开始，最新消息，5月11日，周口下辖沈丘县一块地开拍，153亩，起拍价3.1亿，碧桂园、建业等知名房企争夺，经过40分钟的厮杀，最终被恒大以4.34亿斩获，均价282万/亩，楼面价2500元/㎡，对比来看，昌建的地王反而便宜，我们不禁要算账，面粉价翻了6倍，面包又该卖啥价？
商品房市场
（1） 2017年历月呈现供不应求的局面，月均成交30-40万方，供销比约0.75，2017年下半年大规模拆迁，年底昌建地王又拍出，刺激房价快速上升，目前东区七八千很常见，更有某知名房企叫嚣要开到9500。
（2） 由于前两年拍地不多，又搭上去库存的快车，商品房库存持续下降，截止2018年1月，库存256万方，去化周期5个月，紧缺的库存无疑会助推房价上涨。
各区域市场
（1） 各县市成交量占到全市成交量一多半，说明周口县市人口多选择本地置业，再次证明周口中心城区凝聚力较差。
（2） 各县市表现不一，但有个很有意思的现象，扶沟、西华去年GDP倒数，但销售增幅反而可观，沈丘、太康、商水、郸城GDP排名前四，但销售却不容乐观。
笔者和同行探讨，发现很多地市都有这种情况，经济不好的县市往往量价暴涨，主要是当地经济不发达，外出务工人口较多，而整个中国都出现了务工人员回流的情况，他们返乡后不想回农村生活，再叠加棚改货币化催生的拆迁户，巨量的购房需求自然推动楼市量价齐升。而反观经济较好的县市则往往外流到中心城区或省会置业。所以这种反差现象本质还是置业的升级。
房地产市场总结：
周口近三年供地紧缺，土地成交量价一直很低，但17年底迎来报复式反弹，目前地价翻了6倍不止，17年商品房供不应求，库存持续下降，房价上涨，而且在城镇化不高的周口，越是经济不好的县市，房价报复反弹越厉害，这种局面并不乐观，如果棚改货币化不停，土地供应又跟不上，地王不停出现，那么房价会像脱缰的野马，恐怕又要靠强力的调控收场。
板块及典型项目
周口的发展战略——东拓西控，南联北伸
总体格局呈“一轴、两区、三带”：
一轴---以沙河为轴两翼发展；
两区---老城区、新城区（东区南区）；
三带---河北、河南、东区。
东拓：优先发展区。周口东部区域，规划建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区，是周口城区未来的核心地区，主要是东新区板块。
西控：生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，从建设生态城市的角度出发，将城市西部用地划定为生态维护用地。
南联：引导建设区。目前为川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。
北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。
城东作为明星版块，恒大、碧桂园、建业等知名房企早已入住，区域规划完善，产品溢价能力强，房价较其他区域高1000-2000元/平。
恒大名都
基本情况：项目位于周淮路与大成路交汇处，总占地200余亩，总建筑面积40万方，85㎡二房、116-123㎡三房、150㎡四房，2016年9月一期入市，目前进入二期清盘阶段。
项目点评：东新区的价格标杆，恒大延续了一贯的产品作风，精装，湖景，会所，受到周口购房者认可，从 2016年9月到现在，均价从5800元拉升到7000多，恒大始终保持了价格领先，并且卖的不错，可谓名利双收。但这个项目位置稍偏，周边都在修路，交通不便利，配套尚不完善，再搭配较高的价格，谈不上性价比。恒大刚在沈丘县拿了地王，看来要把周口房价推手的角色扮演到底了。
周口碧桂园
基本情况：项目位于东新区体育中心东临，占地面积11000亩，一期占地400亩，建面60万㎡，产品类型包括高层、洋房、别墅等，主力户型87㎡两房，105-120㎡三房，177㎡五房。
项目点评：这是碧桂园集团在河南区域打造的第一大神盘，号称11000亩城市级规划，邻周口市体育馆、周口市新市政府，北侧是文昌生态园南邻沙颍河，整体环境较好。2014年4月首开去化将近1000套，金额7个亿，轰动河南地产圈。碧桂园的景观示范区，配套附加值，超前丰富的产品，带来了不一样的体验，价格倒是一直不贵，开盘时也就3700左右。四年时间刚把一期搞定，二期规划还没出，恐怕这11000亩的大饼，还要再画好几个四年。
天明城
基本情况：项目位于市政府北，周口公园东，周口大道与平安路交汇处，占地面积660亩，总建面130万方，是集酒店、写字楼、别墅、商业、学校、住宅于一体的城市综合体。三期多层洋房在售中，四期高层住宅销售中。
项目点评：天明在郑州项目一般，但周口的这个项目位置却很不错，处于新市府行政核心区，西侧紧邻周口公园、市民文化广场，天明自身又打造中心花园广场、五星酒店、商墅、甲级写字楼多种配套，酒店宣传是市政府指定的对外接待点。但与恒大、碧桂园相比，天明的产品打造能力较弱，户型做得一般，卖不上价，洋房价格一直对标恒大高层。
融辉城
基本情况：项目位于迎宾大道高速路口北50米，占地面积1200亩，总建面约190万方，包含洋房、别墅、高层多种业态，主力户型83㎡两房，99-125㎡三房，一期二期均已交房，目前三期高层以及前期部分剩余少量洋房别墅在售。
项目点评：西南区域属于限制发展的生态控制区，环境不错，但城市建设跟不上，融辉作为首屈一指的低密大盘，自然担当起造城的责任，打造了1万㎡欧式迎宾广场、3.5万㎡中央湖公园、1.5公里清水河滨河公园以及占地23亩的浅水湖公园。目前一期二期入住率达到70%，居住氛围还不错。但由于地段非主流，周边配套一般，升值潜力小。
笔者获悉东新区建业、九号院的高层均价已经达到9500了，写稿的速度已经跟不上房价上涨的速度了，不禁感叹，对于周口购房者来说，买房一个无奈、被动、被时代挟裹的必选项：
1、 房价涨的厉害吗？厉害！17年全年价格普涨1500-2000元/㎡左右，涨幅约等于50%，甚至超越郑州的涨幅，但你能不买吗？随着地王的出现，价格可能还要上涨。
2、 买了会高位套牢吗？很可能会。因为周口经济动力不足，谁都知道棚改会有结束的一天，现在去库存目标已完成，难保不会棚改暂停，调控来袭，没有了拆迁款输血，周口楼市注定会横盘甚至阴跌。但你敢赌吗？不敢！毕竟千万人口撑着，看不见的手也还在运作，只能跟风买房。
3、 买了之后的生活苦逼吗？大概率不如以前。之前，在郑州工作生活压力时会羡慕老家的朋友，他们房价低、压力小。现在都涨得高高的，三四线城市的朋友也不能独善其身，沉重的月供压力前人人平等。
4、不可否认，因棚改去库存等因素，目前地市有可以看得见的涨幅，但是目前省内绝大部分地市依然面临着人口流出、无产业支撑、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。如果有自住需求，不得不买，既然买了会苦逼，会套牢，那么起码要买自己住的舒服的，最保值抗跌的，建议买就买东区品牌房企，如建业、恒大、昌建等。如果是投资，需谨慎考虑。
5、 重点关注新项目，回避老盘新推。因为地价房价提升后，房企会对产品升级换代，比如郑州万科的装标提升，碧桂园新推劳斯莱斯系列，恒大推出新中式园林等，毕竟房价已经这么高了，再拿老一套糊弄有点说不过去。
结语
根据网上公布的周口18年的棚改计划：
2018年周口市中心城市的棚户区共计要改造49个社区（村），征收涉及约有19000多户，近8万人，征收房屋面积约640万平方米。
而整个2017年，周口商品房成交约450万方，拆的比卖的还多，这弹药短期内是打不完了。
再结合恒大刚刚在沈丘拍出的2500元/㎡的楼面价地王。
不禁质疑，我们的看法是否过于悲观了，三四五六线城市的行情，也许还能飞一年？
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