摘要： 鸿宝片区一：瀚海尔湾瀚海尔湾是一个奇特的存在。 全部高层，户型也不咋滴，20000的价格，硬是卖了1000多套。 而一路之隔的杨金区域内，美盛北龙台21000的小高层，却根本卖不动，尔湾去化的差不多了，北龍臺才慢慢卖开项目算是一个合作项目...
鸿宝片区
一：瀚海尔湾
- 瀚海尔湾是一个奇特的存在。 全部高层，户型也不咋滴，20000的价格，硬是卖了1000多套。 而一路之隔的杨金区域内，美盛北龙台21000的小高层，却根本卖不动，尔湾去化的差不多了，北龍臺才慢慢卖开
- 项目算是一个合作项目，还不是一个纯住宅的项目，一半住宅，一半产业园性质。 整个地块占地总占地536亩，150万㎡；一期为住宅，二期为商墅综合体，三期、四期为教育和医疗用地，是和西亚斯国际教育集团、亚美迪国际投资集团、思念集团三家合作
- 论区域：
杨金板块集合污水厂、动车组、飞机场三大背，确实不咋，但鸿园板块发展那么慢，跟个荒村一样，又能强到哪？ 好歹北龙台离北龙湖就一个中央大道的距离，位置比尔湾要强很多吧。 - 论产品：
北龙台2.5的容积率，一水的16层小高层，几乎全是140平的三面宽户型，精装标准也不低，社区档次挺高。 尔湾呢，3.0容积率，28层高层，户型大的大，小的小，除了外立面新潮，也没啥好的了。 - 价格都差不多，这么明显的差距，购房者为啥会这么热爱尔湾呢？ 可能还是总价优势吧。 尔湾40%以上是80-100的小户型，这在东区很少，总价不到200万，这给了很多刚需购房者进入郑东新区的门票。
- 尽管区域目前很荒凉，但由于鸿园千亩大盘炒作，给人留下了低密生态宜居的形象，这一点和产业园安置房林立的杨金板块形成了区隔。很多购房者觉得东三环以东的尔湾，比买在杨金，要更像个东区人。 最后，思念的楼体外观确实吸引人。
- 现在仅剩少量173平精装高层在出售，价位23000，总价高，太挑客户了，有这钱基本都可以入手恒大悦龍台的高层了。
二：鸿园
- 鸿园是鸿宝集团在郑州打造的高端片区，目前已售5期，目前主力销售的为第六期，第六期的产品为洋房和叠墅，洋房精装修，叠墅毛坯。
- 整体小区定位符合高端改善置业定位，目前投入使用的是金水区第二实验小学，初中目前据说在和省实验谈合作，一切以实际为准。距离西侧贾鲁河湿地公园不远，未来环境是个亮点。缺点：没有地铁，附近没有核心商圈
- 对于改善盘，地铁和核心商圈不是配套必备的
对于刚需盘，地铁是必须的，是标配
对于刚改盘，地铁是很重要的部分
对于高端改善盘，地铁是加分项 - 对于够不到北龙湖的改善客户来说，目前可选的就是滨河国际新城、杨金园区、鸿宝板块。 鸿宝板块的优点是容积率最低、生态环境较好、东区概念，缺点是规划不行，基础设施投入少，这点比滨河国际新城差太多。 但与同平行线的杨金相比，鸿宝的环境比较纯粹，没有那么多不利因素，宜居度更高。 可惜，鸿宝板块一直缺东风，起不来。
三：天伦绿城桂语兰庭
- 天伦绿城桂语兰庭，金水区鸿业路与任庄路交汇处。 这个项目属于天伦出地块，绿城代建，位于寸土寸金的龙子湖，整个项目占地45亩，容积率为1.7，共规划9栋楼，7栋11层洋房，2栋18层小高层，整体项目偏改善，一共只有三种户型，120平方米的三房，130平方米的四房，150平方米的四房，主力户型为130平方米的四房，全部为精装修交付
- 绿城还是那个绿城吗？代建依旧能发挥出品质吗？这些都是要打上问号的。 关于代建，蓝城兰园是一个很好的例子，按道理讲宋公都搬出来了，应该不会差，可惜一手好牌打烂了，盖的真是不怎么样。
- 这个片区是龙子湖北，目前最大优势是区位和生态，距离东区和黄河湿地很近，适合东区人居住；但有一点不好的是，杨金军用机场不搬迁，会产生飞机噪音，之前去鸿园时感受过噪音还是挺大的。（比如当你正坐在大露台上享受一个春风和煦的悠闲周末午后时光时，一阵阵噪音袭来···还是有些煞风景的）
- 缺点是交通和配套，似乎像一个被遗忘的区域发展缓慢，配套和交通跟不上。 区域内现有小区多是近几年开发的改善或豪宅社区，鸿园、清水苑别墅洋房较多，瀚海尔湾大平层等
- 鸿宝片区给人的感觉就像一个世外桃源，一片净土，很纯粹的居住片区，毕竟东区四环内也确实没有这样的一片净土了。
四：天伦风华苑
- 天伦和金地的合作项目金地退出了，现在由天伦独立操盘，案名天伦风华苑。
- 天伦风华苑位于东三环与鸿宝路交会处向东3公里路北，伦任庄城改项目总占地约930亩，总建面约130万方，整体规划为住宅、商业、配套学校、公共公园绿地、医疗等为一体的综合体
- 首期开发地块-天伦·风华苑，北至鸿发路，西临街坊路，南到鸿宝路，东至郑港辅道。项目占地约73亩，建筑面积约12万方，容积率1.99，建筑密度20.68%，绿地率约30.05 %，规划总户数817户，车位比为1:1.07，由9栋洋房和5栋高层组成。其中高层规划为18-29层，建面约95-125㎡三房，洋房规划为6-7层，建面约125-140㎡三房、四房。高层与洋房错落分布设计，项目整体建筑属于新中式建筑风格
- 片区内以前鸿园一人独大，而后进驻的瀚海，而今天伦将与之争雄，天伦及绿城，瀚海都以改善产品为主，各家都在现有基础上增添不少新的公共配套，未来此区域，也将是改善客户关注的区域。只只是现有公共配套资源落地的速度较为缓慢
龙子湖片区
五：广电天韵
- 这是一个迷之自信的楼盘。 从不跟周边楼盘竞价，总是找北龙湖比价格。可现实是，广电天韵跟北龙湖豪宅相差的不是一点点。天韵价格两万五六，远低于北龙湖地王窝，价格是低，但北龙湖要么是叠墅，要么是平层，要么是豪华洋房，还在北龙湖圈子里。广电天韵呢，大区位看似很好，但其实这里属于一个三不管地带。 所以，如果不是必须买这个盘，这个价位，东四环内还有很多其他更好的选择。
- 唯一好的是这个是真正意义上的学区房，按照郑东新区教育局统一部署，河南省第二实验中学东校区（小学部初中部）就近入学招生范围是：新107国道以东，博学路以西，姚桥路以北，明德街以南区域的商品住宅区
六：蓝宝桃源居（万向桃源居）
- 2019年11月，郑州万向集团正式更名——蓝宝集团
- 万向桃源居位于郑东新区龙子湖 北博学路与薛夏南街交叉口东300米路南，总占地面积16029㎡，总建筑面积约87857.43㎡，由4栋楼组成，1#楼27层、2#楼25层和3#楼23层，以及4#楼2层商业。容积率3.99，绿化率32%，采用经典ARTDECO建筑。规划户型90+120三房 2T4设计。
- 位于郑东新区博学路东、薛夏街北湖畔晓风和这个桃源居都是万向开发的，地块的曲折就不说了，终归目前一切正常，作为龙子湖生活区的一部分，附近的生活气息有点太浓厚了，周边全被回迁安置社区包围着，注意了，这里你是真正的外人，人家村民才是王者，虽然享受着热热闹闹的集市和小贩商业，但是毕竟是花了大价格的，租房子倒是很喜欢住这里，久居恐怕宜居度大打折扣，东侧的初中和北侧小学倒是上学很方便，但是教学质量值得商讨了。
- 这是个典型的微型项目，但个人认为户型偏大了，小地块里的改善房最难卖了，大家都不傻，买大房子追求全面改善的，对社区整体品质要求高。 除此之外，项目的历史纠纷较多，鑫苑当时也想收购，但最终退却了
- 万向桃源居目前在售的房源不多，均价17000，和隔壁的水之郡价格半斤八两，位置虽不如水之郡幽静点，但是开发商的实力还是秒杀的，水之郡拖拉了多久了都。如果非要在这区域，建议桃源居，起码不会烂尾不是
七：蓝宝湖畔晓风(万向湖畔晓风）
- 万向（蓝宝）与蓝绿城的具体关系知道也并不太多，不过项目前中期一直宣传的绿城代建，这点从建筑及立面风格很容易就能看出来，后来才改变说辞为用的绿城物业合作单位，而至于到底是不是真的绿城物业，以现在的开发商宣传的严谨度来说，不到交付也不一定知道到底如何。
- 项目总占地48亩，规划建筑8栋高层，户型基本100㎡起步，最大面积甚至达到207㎡，外立面以仿石材涂料+幕墙为主，法式新古典主义建筑风格，经典的绿城二代高层产品。
- 项目北侧的贾鲁河是亮点，虽然效果还未呈现，但从永威五月花城北侧目前的感官来看，还是很舒服的，毕竟郑州比较缺水。 湖畔晓风在市场上的声音一直不在，宣传也不多，可能是觉得项目本身区位及指标很棒，在前期的定价中也是相当自信，一度卖到22000元/㎡，这样的价格也注定了过程是曲折艰辛的。
- 现在湖畔晓风的项目已经是尾盘，也就剩几十套房源，首付2万这种政策对低单价的刚需盘后期回款影响可能不大，但总价这么高，首付余下分期的压力指定不小，再加上不菲的月供压力，如果行情一直没有回暖的迹象，是否是这些心急客户能承担的了的？
八：鼎天东尚
- 鼎天东尚（备案名称鼎天双湖湾花园），一共6栋楼，两栋公寓1B号楼和2A号楼，四栋住宅3号楼，3A号楼，5号楼，6号楼，小区已交房，现在是现房销售。
- 鼎天周围除了安置房密度有点大，菜市场嘈杂外，那两栋小公寓上户数不少有点让人担心停车问题，其他的还好，毕竟临着博学路，贾鲁河，有公园，有菜场，生活便利，对刚需还是可以的，不过，也就是刚需，希望自持的物业管理能跟上，这是业主最大的愿望，也是小区以后发展的关键了。
- 鼎天东尚，地块性质跟湖畔晓风一样，都有安置房。老板是原来村里的，14年拍地价格便宜，限价接近2W。没有对外团购，卖出去最低的价格在1.8上下，也很识时务的提前一年就首付分期，所以整体相对乐观一点。从盈利和资金链来说，东尚更有动力去把房子做好，况且老板自己也住这里。他们还注册了一个公寓管理公司，所以前边那两栋70年产权的公寓，不好卖的部分可能会自持。所以，总体上虽是个小开发商，但是有持续运营的动力。作为刚需买一个小户型还是可以的，大户型很难卖
九：锦雍水之郡
- 一次次的延期交房，真的伤不起，也是这个盘一直去化慢的真实原因
- 项目位于龙子湖姚桥路德慧街交汇处，河南锦雍置业有限公司，属于陈三桥改造项目。项目一共占地65亩左右，分为两期开发，一期西地块约为38亩地，二期东地块约为27亩，一期总共的建筑面积12万方，业态包含酒店、高层、小高层和洋房。一期1#楼27层、2#楼27层、3#楼9层、4#楼5层、5#楼27层，6#楼20层。都为2梯4户。另有2栋综合用房和社区物业配套用房及安置房。
- 水之郡从15年面世就以9000的价格团购，然后16年未拿到预售证就开盘，说好的18年交房，目前还是主楼封顶。口碑差，小开发商，资金链断是必须要直视的问题。
- 买房开发商第一，河南锦雍置业有限公司背后一堆官司和麻烦，而且项目内部还有安置房，和村民的纠纷一直都有。不要以为现在五证齐全就OK，君不见高新区的中益七喜项目，五证齐全不说，主体外立面啥都完全做好了，就剩道路管网了因为开发商资金链断，延期一年了还没交付，目前业主在自救。水之郡和这个一比，差远了，如果你不想等到年底继续收到开发商的延期交付通知，请远离此盘。
- 真想冒险购置一套的话，不如项目交房以后再入手。
关注微观君，持续为您更新郑州58区购房指南》》》》》》
买房咨询新房二手房，请私信我，我会一一解答
版权声明：本站所有文章皆是来自互联网,如内容侵权可以联系我们( 微信：bisheco )删除！
