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许昌市2020年度土拍复盘——建安区

2022-09-29 17:57:31 3267

摘要:撰文/美编/校对:诸小葛 摄影:皮小匠今日复盘——建安区。01 概况综述2020年度,许昌市建安区共挂牌/拍卖41幅土地(复拍地块5幅),成交40幅,未成交1幅。其中,住宅用地21幅,成交20幅(复拍地块5幅);商服用地18幅,全部成交;公...

撰文/美编/校对:诸小葛 摄影:皮小匠



今日复盘——建安区。


01 概况综述


2020年度,许昌市建安区共挂牌/拍卖41幅土地(复拍地块5幅),成交40幅,未成交1幅。其中,住宅用地21幅,成交20幅(复拍地块5幅);商服用地18幅,全部成交;公共管理与公共服务用地2幅,全部成交。


从账面数据上来看,建安区今年的土拍战绩不错,土地出让成功率也非常高,但这其中21幅地均被国资背景的企业拿下(含复拍地块5幅),也算是一大特色吧。


02 关键词复盘


(1)国资主力——收储?开发?


据统计,建安区2020年共有21幅用地(住宅/商服/公共管理与公共服务)被具有国资背景的公司拿下,基本都是底价成交,仅有3幅地溢价率为8%左右。怎么说呢,建安区2020年度的土拍算是顺利落下了帷幕,惊喜不多,失望也谈不上多,不说别的,至少在面儿上是过得去的。但也不可否认,建安区的土拍多少还是有些“凉”,尤其是相比前几年诸如融创、建业、中梁、正商、亚新等国内/省内头部房企的拿地情况来说,建安区今年的土拍毫无溢价率和过于激烈的竞价可言,甚至没有亩均价超过300万的地块拍出,似乎是风雨过后突然归于平静,也许这也算是区域价值的真实表现吧。


对于这种拿地模式,楼事还是那句话,结果是否圆满想必每个人心中都有自己的答案,至于什么“政府兜底”或者“左手换右手”的话也没必要过多去讲,上级层面想必自然有其更为缜密和适合的打算。我们所熟知的中建系、天明雅园、建正紫阙等项目也都是国资背景的企业拿地,后期联合开发商进行的合作开发,谁拿地不重要,建好人民群众满意的房子才重要。至于今年这几家国资背景的企业拿下的这些地块,是要联合开发,还是意在收储,时间会给我们答案。


(2)2020-01/2#地块——体育中心


在2020年建安区第一批挂牌出让的土地中,2020-01/2#这两幅地没有什么悬念,被许昌创兴城市建设开发有限责任公司收入囊中,是体育会展中心的建设用地。


作为许昌市连续几年的重点建设项目和地标性工程,体育中心也算是命运多舛,PPP模式下的建设过程并不算顺利,直到今年年初才算再次正式复工,但相关规划建设指标也有所缩水,目前在建的是一期体育场区,二期“三馆一中心”设计方案已经敲定——“莲·叶共舞”。

根据中共许昌市委城乡规划委员会二〇二〇年第六次会议审议通过的《许昌市体育中心(三馆一中心)建设工程设计方案》来看,“其建筑形象源于水中摇曳的莲叶,将体育馆、游泳馆、综合馆、运动管理中心组合设计,用富有褶皱肌理的屋面将四馆相连,形成莲叶造型。屋顶轮廓起伏不定,形成灵动自由的曲线;四馆立面采用极具现代感的铝板流线型线条设计,整体造型与体育场有机结合,线条起伏流畅,自然过渡,彰显出现代优雅的气质。整体形象犹如水波中随风摇曳的莲叶”,整个体育会展中心的空间结构分为“一轴,一带,两区”,“一轴”即为场馆主轴线;“一带”为中央活力带,组织功能流线;“两区”分为东西两区,其中东区将体育馆、游泳馆,两大比赛馆靠近体育场布置,综合馆及体育运动管理中心布置于东侧,向市民开放(且不说其重大意义什么的,仅就丰富许昌市民大的文体生活来看,这的确是件好事儿)。


虽然经历了一些波折,但能够复工终是好事。目前体育中心周边的的大交通配套也已陆续落地,待落成之后能否发挥其应有的辐射作用,能否助推许昌文体事业更进一步,又能否会成为建安区甚至是许昌未来的文化交往中心之一,这些对我们而言都是未知数,此时我们不妨可以参考一下周边地级市的一些体育场馆,我们先来看一组数据:


南阳市体育中心(体育馆)占地面积9765平方米,建筑面积18700平方米,观众座席5800个。馆内比赛场地2000余平方米,先后承办CBL全国男子篮球联赛、女子篮球联赛,全国男子排球甲A联赛河南天冠队主场赛30多场。


漯河市体育馆占地面积4550平方米,建筑面积8650平方米,可容纳观众4000名,相继成功承办了中国和美国、俄罗斯、乌克兰、哈萨克斯坦等10多次国际男篮对抗赛和全国男排联赛、全国男排锦标赛、中国乒乓球甲A比赛、全国气象系统乒乓球比赛、全国室内射箭锦标赛、全国拳击精英赛等20多次500多场体育竞赛活动。漯河体育场建筑面积1.9万平方米,可容纳观众3万名,成功承办了亚洲青年足球锦标赛、亚洲少年足球锦标赛、中韩国际足球赈灾义赛、中泰国际足球对抗赛、足协杯赛、“绿化江河”足球义赛、全国女足超级联赛、全国田径锦标赛、全国第六届城市运动会田径预赛等国际国内近40次700多场大型体育赛事。


新乡市体育中心占地12.4万平方米,主要建筑有标准体育场、足球训练场、露天篮球场、网球场、室内游泳馆及商业裙房。标准体育场有16个区域看台,容纳观众3.2万人,成功承办过河南省第八届运动会、全国青年田径锦标赛,连续多年承办全国足球甲级联赛河南建业足球队主场比赛。


以上数据来源于河南省体育场馆协会,此时我们可以再看看许昌体育中心的一些指标参数:32000座乙级体育场1栋;体育馆(甲级),坐席数8000座,建筑面积约28000平方米;游泳馆(乙级),坐席数1500座,建筑面积约16000平方米(含50米标准游泳池、50米x21米训练池、300-500平方米戏水池等);综合馆约23000平方米。(篮球2片、手球2片、乒乓球馆16~24片、排球4~6片、羽毛球10片);体育运动管理中心约11000平方米。从建设规模和标准上来看,如期落成后的许昌市体育中心完全具备承办大型赛事/活动的能力和条件,巢在筑,凤是否会来呢,让我们静待花开。


(3)副中心91/95/99/100/101/S02号地块——北海水乡


建安区新区的另一重大项目,多年规划如今也算实质性开工建设了,相关建设用地被财源、某大、鑫怡园林三家企业分批次拿下,项目的初衷是主打文旅,但根据目前的情况来看,谁也说不好,毕竟打造一个成功的文旅项目难度远大于住宅,退地复拍这事儿也很难不引人遐想。关于北海水乡各地块的控规,楼事以前也写过一些,大家可以参考历史文章《北海周边多地块控规公示,北海片区未来价值几何?》《某大首入副中心,“打包价”拿地!“北海6•18专场”落幕,再看北海文旅项目(建安区第四批土拍详情综述)》《底价成交+“老友”拿地,建安区第六批土拍综述》《打包开发?收储待用?建安区第七批土拍综述》。


咱们主要来看下中共许昌市委城乡规划委员会二〇二〇年第六次会议审议通过的《恒大北海之光小区建设工程设计方案》,这或许可能会是水乡项目最早面市的一部分建筑。“北海之光项目位于规划路以南,镜水路以东、文峰北路以西、昌盛路以北,项目分为十二个地块,其中99-7、99-8、99-9、99-10、S02-04、S02-05是商服地块,规划红线内用地面积65026平方米(97.54亩);S02-02、S02-03、S02-06、S02-08、S02-09、S02-10地块是居住地块,规划红线内用地面积154736平方米(232.1亩)。该项目整体规划布局以河面景观水系为依托,由北向南建筑高度依次升高,规划共75栋建筑,整体呈现“北低南高” 布局形式,其中25栋23层-26层住宅楼,5栋19层住宅楼,9栋7层住宅楼,36栋1-3层商业建筑。”“住宅建筑立面采用经典的三段式构图,顶部采用汉魏制式的坡屋顶,舒展硬朗,屋脊远端起翘上扬,大气稳重,逸韵高致。建筑主体立面采用米白色真石漆和深咖色真石漆相结合的方式,屋顶采用青灰色,整体色调庄重而不失典雅,华丽而不失大气。商业地块位于项目用地的北部,得利于北海公园的景观优势,作为周边区域发展的引擎,极力与建安区协调发展,补缺城市功能,助力城市腾飞,打造许昌的城市休闲目的地,独一无二的地理位置优势决定商业造型对城市界面具有较高的形象要求,设计以古为体,以今为用的汉魏风格,既保留古建筑的风采,又符合现代人的审美机生活方式,实现可持续发展的特色文旅小镇。商业层数为一到三层,尺度宜人,与周边的住宅区高低错落,沿周庄街形成丰富的天际线”。目前该项目的设计效果图纸暂未公示,但从文字描述中可以看出,大概率和曹魏古城一样的汉魏风格,从住宅和商业建筑的数量上来看,体量都不算小,不看广告看疗效,最终将如何呈现一个特色滨水小镇,又将如何将其打造成为建安区新的经济增长点,拭目以待。


(4)副中心59/62/63号地块——新元大道西段开发/教师保障房项目


新元大道可以说是建安区新区的“主动脉”了,串联起了新区的行政、商业、交通、文体等重要资源;从更为长远的角度来看,规划中的新元大道东连鄢陵,西接禹州,串联了许昌两大高铁站和苏桥货运站,其间经过鄢陵的主要花木旅游区、许昌的东部产业区、建安区的中心区以及禹州东部城区,其定位就不仅仅是着眼于新区这么简单了。当然,仅就目前来看,新元大道的延伸工作和沿线城市规划设计迟迟未能落地,新区的建成区域面积并不大,新元大道要“走”的路还有很长很长。


清潩河以西的新元大道沿线区域也算是这几年房企在建安区拿地的热门区域之一,不过那也都是2020年以前的事情了,当我们重新审视这个区域,或许会有不一样的理解,比如今年该区域出让地块被国资企业“包圆”的情况。


这里重点说一下62-1#地块,在2020年9月份的建安区第5批土拍中,该地块被许昌建投以底价拿下,现开发项目为建安区新区教育小区项目(教师保障房),该项目应该也算是2020年建安区重点民生实事项目之一,据坊间消息,目前正在进行前期的团购(主要面向建安区部分教师群体),90-120平的户型,4字头的价格。


(5)副中心86-1号地块——TOP 20房企来了?


该地块算是“二进宫”了,在建安区2019年第8批土拍中,该地块曾流拍,具体原因暂未可知;在2020年9月份的建安区第5批土拍中,该地块被晟林置业以底价拿下,得以成功出让。仅就区位来看,该地块所处区域为曹寨汉魏风情小镇规划范围,后期若能如期落地还是不错的,但眼下还没什么大的动静。目前该地块确定项目为荣盛名筑,共规划14栋住宅楼,其中4栋23层底层配套住宅楼,7栋23层住宅楼,3栋18层住宅楼,一栋三层幼儿园,规划最高建筑高度69.9米,相关建设工程设计方案已通过规委会审议。


再来看一下或将进驻建安区的这家国内TOP级房企——荣盛地产,一家京郊起家的房企,甚至可以说是地产界的“环京一哥”,若消息实锤,荣盛名筑应该是算是荣盛地产布局许昌的首个项目,此前荣盛地产在郑州、焦作、漯河、信阳等地市均有开发项目。至于晟林置业和荣盛之间是哪种合作关系,以及该品牌的口碑,大家可以自行打听一下,毕竟这两年即使是再大牌的房企,在许昌的口碑也并不能令人完全信服。


03 小结


建安区于2017年2月5日正式挂牌成立,如今已过去了近4年,坊间传闻的过渡期也即将面临结束,下一步建安区将如何发展,或将有着不一样的答案。作为城市空间发展规划中“一核两心”的“一心”,其所承载的期望还是很高的,尤其是许昌县转设为市辖区后,为城市城区发展提供了充足的发展空间和储备土地,按照《许昌市人民政府关于推进市中心城区土地储备转型发展提升土地综合开发水平的意见》(许政 [2020] 29号)来看,后期在市中心城区范围内将逐步构建“1+5+2”(“1”即许昌市土地收购储备中心,“5”即各区政府〔管委会〕,“2”即许昌市投资总公司、许昌市建设投资有限责任公司)土地综合开发模式,并建立统一规划、统一收储、统一开发、统一供应、统一管理的“五统一”土地储备工作模式,这对建安区而言,带来的或将是另一番景象。


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