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郑州金水区、二七区8个城中村改造规划出炉

2022-09-28 03:56:39 5784

摘要:大河报·大河客户端记者 孙煊哲 今日,郑州官方公布金水区7个、二七区1个共8个城中村改造项目详细控规公示。 金水区7个城改项目分别为岳砦村一期、王府坟村、张砦村、杜岭村、张家村一期、黄家庵一期、姜砦村一期,二七区的为贾砦村,用地面积达226...

大河报·大河客户端记者 孙煊哲

今日,郑州官方公布金水区7个、二七区1个共8个城中村改造项目详细控规公示。

金水区7个城改项目分别为岳砦村一期、王府坟村、张砦村、杜岭村、张家村一期、黄家庵一期、姜砦村一期,二七区的为贾砦村,用地面积达226.26公顷,折合为3393.9亩土地。

这么多土地会不会对郑州土地市场带来一场饕鬄盛宴?

“郑州模式”的城改模式在这些项目中还能适用否?

为什么有的项目有房企跟进,而有的却无人问津?

1

金水区岳砦村一期

用地位置: 嵩山北路、农业路、朱庄大街、桐柏路围合区域;铁路编组站以东、东风路、沙口路、岳砦路、岳砦中街、农业路围合区域;南阳路、南阳新街、丰乐路、双铺路围合区域。

用地面积: 39.82公顷

详细内容: 用地性质:居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),商业服务业设施用地(B),商业用地(B1),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),交通场站用地(S4),公共交通场站用地(S41),绿地与广场用地(G),公园绿地(G1),防护绿地(G2)。 备注:规划范围内设置的公共服务设施主要有:小学1所,幼儿园3所,社区卫生服务站2处,文化活动站1处,托老所1所,社区居委会3处,社区服务站1处、治安联防站5处,菜市场1处,开闭所3处,变电室6处,二次供水加压泵站3处,热交换站4处,通信综合接入机房4处,公共厕所3处,再生资源回收点3处,垃圾转运站1处,公共交通场站1处,W1-03、E3-01 和E4-03 地块内均应配建社区体育活动场地,W2-02、W2-04、E4-01地块内均应配建居民健身设施,每个独立的居住地块内均应配建社区便民店、物业管理,每个独立的居住地块、行政办公地块、中小学地块、商业地块内均应配建垃圾收集点、非机动车存车处和机动车停车场(库)。

点评:该城改项目目前安置区已经基本自建完毕,部分已达到交房条件。整理出来的土地村里或有望自建,消息人士指出,也有一些开发商在谈合作。

2

金水区王府坟村

用地位置: 铁西路、黄河路、沙口路、王府坟南街所围合区域

用地面积: 26.05公顷

详细内容: 用地性质:居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1)。 备注:规划范围内设置的公共设施A-02地块内配置变电室、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点;B-01地块内配置垃圾分类收集点;B-02地块内配置4班幼儿园、社区卫生服务站、文化活动站、社区服务站、社区体育活动场地、治安联防站、便民店、物业管理、开闭所、热交换站、变电室、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点、再生资源回收点。

点评:该城改项目整理出来的土地非常少,除了安置区外,仅仅只能再建一所学校,很多开发商测算后不得不放弃。该地块土地整理、安置区建设均由政府出资建设。

3

金水区张砦村、杜岭村

用地位置: 经三路、红专路、经一路、丰产路所围合街坊

用地面积: 19.27公顷

详细内容: 用地性质:居住用地(R),二类居住用地(R2),住宅用地(R21),公共管理与公共服务用地(A),行政办公用地(A1),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),公用设施用地(U),安全设施用地(U3),消防用地(U31)。 备注:规划范围内设置的公共设施主要有幼儿园2所(A-05地块配建9班幼儿园,B-01地块配建3班幼儿园);社区卫生服务站、居委会/治安联防站、开闭所1处;文化活动站、社区服务站、便民店、物业管理、公共厕所、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、再生资源回收点2处;社区体育活动场地、热交换站6处;每个独立的居住、行政办公地块均应配建变电室、垃圾收集点、机动车停车场(库)和非机动车存车处。

点评:消息人士透露,目前兴达置业或在谈合作。

4

金水区张家村一期

用地位置: 新龙路、文化北路、金冠路、丰庆路所围合的街坊和三全路、中方园路、银河路、园田北路所围合的街坊

用地面积: 40.11公顷

详细内容: 用地性质:居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),行政办公用地(A1),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),科研用地(A35),商业服务业设施用地(B),商业用地(B1),商务用地(B2),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),绿地与广场用地(G),公园绿地(G1)。 备注:规划范围内设置的公共设施主要有九年一贯制学校1所,幼儿园2所(A-01-02地块配建6班幼儿园,B-01-01地块配建12班幼儿园);社区卫生服务站、文化活动站、托老所、社区服务站1处;社区居委会、再生资源回收点2处;社区体育活动场地、社区便民店、治安联防站、开闭所3处;热交换站、二次供水加压泵站、通信综合接入机房4处;物业管理、公共厕所5处;每个独立的居住、商务、商业地块均应配建变电室、垃圾收集点、机动车停车场(库)和非机动车存车处。

点评:消息人士透露,目前瀚宇或正前期接洽。

5

金水区黄家庵一期

用地位置: 金明街、朝阳街、经三路、鑫苑路所围合的街坊

用地面积: 12.11公顷

详细内容: 用地性质:居住用地(R),二类居住用地(R2),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),绿地与广场用地(G),公园绿地(G1)。 备注:规划范围内设置的公共设施包括社区体育活动场地、治安联防站、便民店、物业管理、热交换站、变电室、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点、再生资源回收点。

点评:多个开发商测算后觉得赔钱,政府出资整理土地。

6

金水区姜砦村一期

用地位置: 百草街、信息学院路、东风路、园田路所围合区域

用地面积: 16.91公顷

详细内容: 用地性质:居住用地(R),二类居住用地(R2),服务设施用地(R22),公共管理与公共服务用地(A),教育科研用地(A3),中小学用地(A33),道路与交通设施用地(S),城市道路用地(S1),公用设施用地(U),安全设施用地(U3),消防用地(U31)。 备注:规划范围内设置的公共设施A-02地块内配置社区卫生服务站、文化活动站、社区服务站、社区体育活动场地、治安联防站、便民店、物业管理、开闭所、热交换站、变电室、通信综合接入机房、二次供水加压泵站、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点、再生资源回收点;B-03地块内配置幼儿园、变电室、机动车停车场/库、非机动车存车处、垃圾分类收集点。

点评:开发商测算后觉得不挣钱,拆迁安置工作均由政策出资。

7

二七区贾砦村

用地面积: 71.99公顷

详细内容: 用地性质:二类居住用地(R2),中小学用地(A33),商务用地(B2),城市道路用地(S1),社会停车场用地(S42),公园绿地(G1)。

郑州模式

很长时间里,郑州城改的模式是“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”。几年前,郑州开始大拆城中村,但因政府当时没有足够的资金,于是邀请开发商“提前进场”。安置房建设和土地费、拆迁费、过渡费等费用一般都会超过10亿元,这些均由开发商来出,最后整理出来的土地通过招拍挂的形式公开出让。但在竞拍的时候,郑州本地开发商们都会按照约定俗成的规矩不参与竞争,以此能够保证前期进场的开发商以起拍价拿到土地,而政府再以总价的60%-65%返还给开发商。

这种城改模式被业内称为“郑州模式”,郑州的城中村改造基本都是沿用这种模式。

这种模式为郑州城改做出了贡献,尤其是在前些年政府资金紧张、外地开发商积极性不高、城改进展缓慢,亟须加速推进城改的情况下,这种模式发挥了关键作用。

目前存在问题的城改项目一般都在老城区。最开始时,老城区的城中村改造,开发商是跟村委会签合同,产生了很多经济纠纷,后来演变成由区政府主导,开发商前期进场的模式,也就是现在的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式。

但这种模式也存在着致命缺点,在土地整理出来进行网拍时,一旦有开发商进入搅局,前期进场的开发商将面临钱地两空的局面。

去年,K2抢地风波犹在眼前,本土开发商们上街维权的画面历历在目。

时至今日,郑州土地一地难求,省内外开发商都不差钱只差地,而且拿地决心大、力度大、敢付出、能付出,在这样的情况下,这种城改模式已明显不合时宜。

来源:大河客户端

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