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二七新区是离郑州市中心最近的待开发区域，是城市功能 扩张的承接带和郑州南部门户，担负带动郑州南部发 展的重要角色。但2020年郑州房价主城8区排名倒数第一。四环边地铁口12000左右的精装修的房子，为啥买的人比较少，今天带大家深入了解一下二七区。

1、二七区—区域规划

二七区位于郑州主城西南，是郑州历史悠久的城区之一。

区域：地处郑州西南，北至金水路，西至学院路，南至樱桃沟、东至京广铁路线；

面积：辖区总面积136.66平方公里（其中城区面积78.37平方公里）；

人口：常住人口84.8万；

经济：2019年，全区实现地区生产总值754.76亿元。

2、二七区—区域规划

二七区是郑州市的中心城区，位于郑州市中心西南方向，截至2017年，二七区辖区总面积159平方公里，常住人口80.15万人；

百年传承商业老街与时俱进，华润万象城、大卫城等10余家高端购物中心落座，豫港大厦、汇港新城等20栋商务楼宇竖立，实现高端商贸门户，创智田园二七。

3、二七区—板块划分

定位：重力发展高端商贸区、总部经济区、生态宜居区、商务休闲区。

交通：京广快速路、大学南路、嵩山南路贯穿南北；南三环、南四环两条快速路贯穿东西，距二七广场6公里，开车距东区CBD不到30分钟。地铁7号线在建设中（预计24年开通）贯穿南北。

5号线已通车，7号线建设中。9、15号线规划中；

快速路：京广快速路、陇海快速路、郑少快速路、郑密快速路；

高速：绕城高速；

环境：南水北调大运河穿城而过，80多米宽的水面，两岸各200米的绿化带，南环公园的开放，都为区域的环境增添浓墨重彩。

4、不被看好的二七区

第一、区域内土地多为一二级联动土地不单拍，小开发商进不来，土拍少，土地财政收入就少但同时你会看到品牌开发商扎堆亚星、绿地、保利、奥马、康桥、招商

一二级联动的好处是统一规划，成功例子就是滨河国际新城，坏处是一个影响一片，例如绿地城，绿地和盛润如果不沦陷，二七双子塔早就起来了，郑西南现在的视觉界面更好

第二、区域内产业多为旅游、批发、物流、食品类的产业缺少金融、科技类产业的支撑

第三、区域西南是山水之间，旅游基因是有的，但是旅游产业还正在路上华侨城、足球小镇算是旅游方面的开拓者

5、管城区—由虚转实，落地规划

一、健康产业核心板块

南四环以南，绕城高速辅道以北，大学南路两侧。绕城高速与南四环之间的直线距离大概在3公里左右，总规划面积是2.5平方公里，由此大约计算可以得出，东西方向的范围，是在大学南路两侧各400多米的范围内。整个板块呈南北长、东西窄的长条形，区域规划面积折合成亩的话，大概是3750亩。

现在区域内整体比较荒僻，各项配套比较缺乏，零散分布着物流公司、安置区、商品房。

周边的房地产项目，有昌建翡翠苑、金地正华漾时代、碧桂园名门时代城、万科大都会，另外还有万科、电建。

“未来将构建以大健康为核心主导产业，提供三甲医院、康复医院、康养设施、互联网医疗等复合集中的健康服务功能，发展商业商务等相关配套产业；”

目前二七区政府将按照要求修改完善城市设计、固化方案成果，同时，加快推进规划报批。

二、二七商圈

郑州市中心二七商圈，紧邻百年德化、华润万象城、等优质商业街区和郑州火车站、郑州市人民公园、郑州市体育场等城市配套，轨道交通1号线、3号线、10号线在此交会，加之有解放路、福寿街、正兴街等主干道在此汇集，大型客流集散地，交通十分便利。

对正兴街、民主路、兴盛街等道路线位及宽度进行调整，取消内街坊路。修改成为2个街坊，用地性质由商业兼容商务用地拟修改为商业用地、商业兼容商务用地和城市道路用地；　城市空间“变身”升级 老商圈焕发新活力

三、二七商圈改造

二七广场片区打造成“郑州人精神家园、河南省消费中心、全国城市复兴典范”。日前，二七商圈改造提升方案逐渐浮出水面，伴随着二七商圈成长、奋斗的他们对未来无比期待。

重新布局空间，着重打造二七塔的周边空间，引入城市灯光秀、购物街、城市日等新兴文化商业形式，。二七广场、火车站东广场、人民公园及德化步行街等空间布局都将焕然一新。水景、绿带、灯带、景观小品等元素点缀其中。此外，二七商圈将构建三个圈层的慢行专属无车区，地面环路、地下交通同步进行，轨道交通为骨架，快速公交系统为补充,普通公交为主体，同时要实现智慧停车的目标，调控社会车辆停车……

根据规划设计，以德化步行街到丹尼斯百货一线为主轴，串联重要历史文化节点、消费节点的整体夜间消费体系。二七塔、二七广场和二七纪念堂，在弘扬展示城市精神的同时，为市民和游客提供休闲、参观、历史文化体验等选择。新建和现有的高品质项目如华润万象城、丹尼斯百货，将通过品质餐饮、文化艺术展演、高端零售等业态为夜间消费提供选择。老牌的亚细亚、天然商厦以及改造后的友谊大厦，将提供更具文化艺术氛围、体现现代生活方式的精品购物、休闲和餐饮业态。

　　德化步行街已经具备夜间消费氛围，未来通过购物公园业态提升、步行街商贸城改造等，为年轻客群提供更潮流的休闲娱乐和国际范儿的各式餐饮美食以及Live Show、体验娱乐、国内外特色餐饮、酒吧等；通过居民文化中心、艺术团体常驻场馆等，提供丰富的夜间文化艺术活动。进一步丰富居民休闲文化生活、提升城市居民消费水平、促进旅游与消费结合，挖掘城市消费潜力，强化二七核心商圈地位，完善城市功能，促进郑州消费枢纽城市建设。

6、二七区—总结

1、郑州二七区不足就是房价低，人口的导入量有，居住氛围和生活配套都有，但2020年郑州房价主城8区排名倒数第一。

2、价格的特点有涨就有落，没涨的区域遇到市场不好的时候，夯实不落，稳健抗跌，二七属于典型的主城区，房价洼地

3、金水河板块主要以亚星和华侨城为主，收益最大，金水河板块持续开发，逐渐开发交房释放人口红利和配套红利。

4、尖岗板块规模超过6平方公里，整体高端规划在加上招商、金茂等大开发商的入住，后期规划以及配套会更加完善，会更加高端。

5、不利因素的消除本身也是区域价值的增值点，缺点不等于硬伤，凡事通过时间能改变的都是潜力，不利因素主要是候寨垃圾处理厂和墓地。

垃圾处理厂21年封闭后做成绿化，完成时间点是23年。

从城市发展角度看墓地（郑州市云鹤生态艺术陵园、郑州万福园陵园福地、郑州烈士陵园）早晚也是要搬的，但是时间不晓得，具体情况不确定。

7、二七区—购房客户分析

1、二七区是目前四环内价格最便宜，而且三环到四环之间，环距也是最近的，去主城区方便。

2、目前地铁7号线正在修建中，预计24年开通，地铁沿线的房子还是可以重点关注一下：

万科大都会

鑫苑远洋臻园

万科理想拾光

泰宏建业国际城

鑫苑大学府

3、二七新区12000左右精装修价格，西边的双湖科技城距离主城区太远，没有地铁优势，三环边12000左右的项目，万华城、碧桂园西湖等都是竞品项目，可以重点参考一下。