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二狗探盘丨决战中原区,刚需还有哪些盘可以选?

2022-09-28 04:36:25 2514

摘要:近几年,郑州的框架不断拉大,刚需也越来越被排挤到城市边缘:“三环就三环吧,有地铁就行”“要不、我们去四环看看吧,新城都规划在那儿”···就这样,在看房的路上,心中关于未来美好的生活计划一次次地被高房价重新打乱!其实,在乱象丛生的郑州楼市里,...

近几年,郑州的框架不断拉大,刚需也越来越被排挤到城市边缘:“三环就三环吧,有地铁就行”“要不、我们去四环看看吧,新城都规划在那儿”···就这样,在看房的路上,心中关于未来美好的生活计划一次次地被高房价重新打乱!

其实,在乱象丛生的郑州楼市里,三环内还是可以找到刚需落脚地,而且是在郑州“西大门”的中原区。

提起中原区,仿佛一下子把郑州拉回到那个大梁自行车、黑白电视机,西瓜大蒲扇的年代,差不多被城市遗忘的中原区,谁还记得它曾经的辉煌?

旧中原与时代的碰撞

1954年,河南省会从开封搬迁至郑州,于是郑州的纺织工业迎来了良好的发展契机。郑州也凭借五家棉纺厂,一跃成为与北京、西安等地齐名的全国六大纺织基地之一。

沿棉纺路一字排开的国棉厂,数十万纺织大军成为郑州西部独一无二的风景。与此同时,二砂、郑煤机、电缆厂等这些驰名全国的企业,也成了对外展示郑州的一张张骄傲的“名片”。在长达半个世纪的历史中,棉纺路的风光一时无二,一条街的工业几乎撑起了整个郑州,税收占整个城市的一半以上,中原区成为郑州当时当之无愧的最时尚城区。

随着棉纺厂全国招工,人员涌入,工业厂区周围建起了学校、医院、电影院等,中原区的繁华、郑州的繁华便从这里开始。伊河路小学、互助路小学等一批重点中小学开始在中原区诞生,碧沙岗商圈、中原万达、王府井百货等大型商业成为郑州建设最早的一批商业中心,中原区医疗资源分布的密度在各区中更是首屈一指。

除了经济发达,中原区还有着许多市级政府单位。如郑州市政府、郑州市城乡规划局、郑州市城乡建设委员会等等,因此,中原区是当时郑州市当之无愧的政治、经济和文化中心,素有“郑州西大门”之称,自古为郑州西部战略要地。

几十年的辉煌转眼即逝,几个国营厂一个个倒下,西郊也从此一蹶不振。尤其是在郑东新区建设开发之后,西郊人“眼见他起高楼、眼见他宴宾客”,回头仍旧躲进苍蝇馆里撸串喝酒。而且基于大规模的老城区建筑,后期改造大多为城改项目,土地出让时间早,拿地房企多为本土小开发商,容积率高,刚需产品扎堆,缺乏舒适度,颓败落魄的印象便长期根植于人们心中。

新区?希望?

随着《中原经济区郑州都市区建设纲要》中“一心两翼”发展思路的提出,2017年郑州“西部大开发”的提出,常西湖新区和中原新区开发建设逐渐提上日程,中原区仿佛迎来了“人生第二春”。

常西湖新区,在郑州都市区“一心两翼”的规划战略中,作为与郑东新区相呼应的西部核心区另一“翼”,定位为高档的行政中心、高端的商务服务中心、高尚的生态宜居中心、高品位的休闲旅游中心以及先进文化传承中心。

其中最亮眼的当属郑州市公共文化服务区的规划建设,中央文化区“四个中心”项目是郑州市在公共文化事业方面一次性投入最大的项目,也是郑州建设国家中心城市重点工程之一。日前召开的郑州市发展和改革工作会议透露,“四个中心”将于2018年年底基本建成,届时,将成为郑州西部地区的新名片。

中原新区定位为郑州市中心城区西部核心区以商贸物流为主的现代服务业高地、市级公共服务中心、中心城区西部综合服务中心。从该区域目前招商的一些企业看,涉及千亿级轻纺产业集群、家具建材中心、物流港,当然还有一些房地产、商业和学校等项目。可以说,这个新区的产业将围绕物流和纺织为主,并且都属于劳动密集型产业,因此宜居性不如常西湖新区。

但是跟郑州所有新区一样,规划高大上,成熟仍需时日,比不上老城区配套方便。再加上郑州老城区“原则上以综合整治提升为主,不再进行大规模的拆迁改造”的明文规定,一些开发商就很聪明地在新旧城区交界处动起了脑筋。

中原老城区楼盘分布

从上图可以看出,中原区的大多项目在沿西三环南北分布,一方面想要保持三环内的中心城区地位,享受老城区成熟的生活配套,一方面又可以享受新城区的高大上资源,是一种不错的手段。

自南向北分析该区域几个楼盘情况:

和昌湾景国际:

位于汝河路与西三环交叉口东南方向,一期、二期均已交房,三期预计下月中旬开盘,首开3号楼和5号楼。

三期占地只有28亩,容积率3.97,倒是比前两期要低,规划有三栋34层高层、一所幼儿园。5号楼一个单元两梯三户,3号楼两个单元两梯四户。住宅有部分公租房。

湾景国际三期和前两期一样距高架桥近,少不了饱受噪音和粉尘影响。而且只有三栋楼的小区比较孤立,夹在几个事业单位及其家属院之间,居住品质一般。

精装修交付,预计开盘价格在14500-15000之间,置业顾问介绍说不会超过15000。

户型分析:

89㎡三室户型

优点:两间朝南,阳台联通客厅和卧室,采光充足。

缺点:三个房间一字排开,书房和次卧的采光会受一定影响,空气流通性差,次卧在门口私密性不好。

121㎡三室户型

优点:贯通式大阳台联通客厅卧室,视野开阔,活动空间大。动静分区。主卧大飘窗,采光充足。

缺点:全屋只有一个卧室朝南,而且进深长,餐厅及北侧卧室采光受限。走廊浪费面积。卫生间正对主要活动区域。东西向大横厅存在东房早晒 、西房晚晒问题。如果项目临河或临湖,这样的大横厅观景效果极佳,但是项目西边是西三环高架,东边是老旧社区,推窗即见“车水马龙家长里短”。

阳光城丽景公馆:

位于中原路西三环交会处东南方向。占地共126亩,绿化率30%,容积率是5.88。地块儿整体呈长方形沿西三环南北分布,安置房与商品房由颖河路分开。

商品房分两期开发,一期5栋楼,二期6栋楼,目前认筹二期5号楼。5号楼是34层高层,2T5,有72㎡两房,92㎡三房和112㎡三房。精装修交付,预计开盘价15300左右。

丽景公馆地块狭长零散,景观效果很难很好的形成。离高架也近,会受一定噪音影响。超高的容积率导致居住的舒适度不高。

户型分析:

92㎡三室户型

优点:客厅和两个卧室朝南,采光充足。卫生间干湿分离。动静分区。

缺点:户型整体还算不错,真要挑毛病就是走廊浪费一定面积。

113㎡三房

优点:主卧和客厅朝南,采光充足。

缺点:进深太长,导致只能做到一个卧室朝南,北侧房间采光受限。

汇泉景悦城:

位于颍河西路西三环西北方向。共占地共480亩,一期还未开盘,很多规划不确定。

一期规划有7栋高层,一栋公寓和一所幼儿园。预计下半年开盘,开盘价跟周边差不多,会在15500-16000左右。

户型分析:

88㎡三室户型

优点:户型方正,餐客分离。双开间朝南,采光充足。

缺点:动线较乱,三个房间一字型排布,不太合理。动静不分区,主卧和书房受东区影响比较明显。

五建新街坊:

位于建设路与华山路西,共占地180多亩。一期马上交房,目前在售二期占地64亩,容积率4.6。规划有12栋高层和小刚层,高层33层、34层,小高层11-18层。面积段从77-140㎡。12号楼是公租房。

高层房源现集中于2号楼和3号楼,都是34层。3号楼两梯四户,2号楼两梯五户。小高层房源集中在5号楼和8-11号楼,5号楼18层,两梯三户,严格意义上说都不算小高层了。9-11号楼是11层,一梯两户。

小高层价格在16400左右,高层在15800左右,毛坯交付。

户型分析:

89㎡三室户型

优点:两卧室朝南,卧室采光充足。动静分区。卫生间干湿分离。

缺点:东西向客厅窗户南开,加上卧室部分阻挡,导致客厅采光不足。走廊浪费面积。

121㎡三室户型

优点:三开间朝南,采光充足。客厅阳台联通餐厅,活动空间大。南北双阳台,生活便利。卫生间干湿分离。

缺点:动线较乱,玄关到客厅以及走廊浪费较多面积。中间卧室私密性太差。

领创天誉华庭:

位于金水西路与冉屯东路交会处北,占地70亩,容积率3.49,规划有10栋高层和一所幼儿园。目前所剩房源不多。

目前价格在16000左右,毛坯交付。

天誉华庭门前的冉屯东路是条小路,高峰期会有堵车风险。

户型分析:

89㎡三室户型

优点:户型方正,利用率高。三开间朝南,采光充足。动静分区。

缺点:户型比较经典,最大的缺点就是走廊浪费一定面积。

118㎡三室户型

优点:户型方正,主卧室和客厅朝南,采光充足。双阳台生活方便。

缺点:只做了一个卧室朝南,北向卧室采光受影响。

五龙新城:

位于五龙口南路与冉屯东路交会处。二期占地52亩,容积率5.1,规划6栋高层和一所幼儿园。首开2号楼和3号楼,两梯四户和两梯五户,面积段96-132㎡。

开盘价在14500-15200左右,精装修交付。

户型分析:

96㎡三室户型

优点:户型方正,餐客一体,各空间布局合理。三开间朝南,采光充足。动静分区。

缺点:主卧卫生间没有窗户。

132㎡三室户型

优点:户型方正,利用率高。主卧和客厅朝南,采光充足。

缺点:长进深一定程度上影响北向卧室采光,入户到客厅浪费面积较多。动静不分区。

写在最后

不可否认,在郑州各个区域中,甚至在主城各区中,中原区的优势都是非常明显的。

1、市府驻地,基础设施齐全,生活条件比较便利。

2、交通网络发达,公共交通线路较多,地铁一号线已经开通,规划中还有几条线路,公园绿地比较多。

3、郑州优质教育集聚区,名校扎堆。伊河、互助、百花、伏牛,郑州一中、郑州外国语等。名校就是资源,名校就是优势。

4、中原区商业也比较繁荣,中原万达、锦艺城都是郑西商业的标杆。

但是,中原区作为老城区,在房地产开发中却因为规划落后,土地问题等受到了种种制约。

1、中原区多老旧家属院,地块小,建筑密度高,改造难度大。加之郑州新棚改政策的出台,导致中原老城改造进度滞后。

2、改善产品乏善可陈。因为土地因素,以及规划原因,中原老城基本没有优质改善项目。主城区寸土寸金,盖了房子就能清盘,很少有房企能够下功夫专研产品。

3、鲜有名企入驻。开发成本大,且开发难度大,中原老城区鲜有名企入驻,保利算一个,阳光城算一个,其余基本都是小开发操盘。这就导致,整个区域没有什么叫得上名字的房企,也没有什么拿得出手的产品。

4、房价不低。相比老城区中的二七区,管城区等,中原区的房价略高一筹,与惠济区相当。其中地铁、学区、政策等因素影响比较明显。

中原区的辉煌已成为过去,但作为郑州发展最初的根据地,绝不会沉寂。目前来看,中原老城区还是刚需集中地,但是随着市政府西迁,常西湖新区、中原新区的建设,中原区的崛起还是可以期待的!

决定置业中原区的朋友也不用怀疑自己是不是掉坑了,每个人需求不同,对刚需来说,名校扎堆、商业繁华、各种生活配套都很方便,而且在三环内,这就够了!

如果你是改善性购房,不建议选择这里。与郑州所有老城区一样,中原老城区鲜有改善产品,多是小开发商城改项目,容积率高。可以往东去,也可以向西去常西湖新区。但是,中原区是郑州传统的教育大区,学区房还是具有很大的诱惑的。此外,生活气息浓厚的旧城,也会勾起一部分人的情怀,地缘性非常明显。

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