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原创 2016-09-20 燕赤霞 郑州地产

人们习惯称中原区为“西郊”，有一定的心理距离，作为郑州最早的建成区，中原区承载了太多的历史，为郑州的发展立下汗马功劳。它虽然基础设施非常完备，教育水平仅次于金水区。

但因为它是老城区，在房产市场上沦落到了二流地段，因为老城区的规划相对落后，制约了房地产的开发。

先来说一下中原区的现状

1中原区，开发空间小

在郑州的各个区域中，中原区的教育优势尤为明显，伊河路小学，互助路小学，外国语小学；中原区也不缺商业，中原万达、锦艺城都是郑西商业的标杆；交通优势，现有的地铁1号线，中原区设置了7个站点。

中原区的各种配套已经非常完善。

但是中原区随着国棉厂和附近城中村大规模拆迁改造后，这样一个成熟的区域也基本没地可卖了。加上整个西区老城区规划落后，破旧铁路和大烟囱至今还在，人口老龄化也比较严重，制约了房地产的开发。

2中原区，缺少改善产品

郑州三环内基本无改善产品，尤其是老城区，所以，中原区一直以来都缺少改善产品。导致现在很多有着西区情结的人原意花钱，却买不到自己想要的改善产品。

综合分析，原因就这三个：

1、土地因素，老城区建筑密度高，地块小，很多陈旧的家属院社区，建造改善产品的条件不够充足；

2、地铁房，学区房，生活配套齐全，随随便便一个小开发商的刚需项目都能卖得很火，很少有人下本去做改善了吧；

3、最重要的是，中原区缺少有追求的品牌品质房企；

3中原区，缺少品牌房企

很长一段时间内，锦艺都是中原区的扛把子开发商，从2006年进入郑州，用7年的时间恢复了中原区棉纺路的荣光。锦艺国际华都打响锦艺在郑州的名气，然后引进互助路小学，锦艺城也成为了中原区的地标商圈。

说锦艺是中原区的标杆，其实一点也不为过。

但是，锦艺之后，中原区就再无一线大开发商，成了部分小开发商的聚集地，也几乎没有能拿得出手的项目了。后来保利收购了上品新天地，成了区域内继锦艺之后唯一的外来一线开发商，虽然产品品质不怎么样。

除此之外，本土一线房企好像也不怎么垂青中原区，今年，终于迎来了永威。7月份，永威拿下了三王庄的两块城改用地，加起来不足50亩地，虽然地块不大，但是，永威的牌子，对于中原区来说，却是不可多得的。

西区的利好：常西湖新区

近年来，政府的精力一直放在了东边，虽然是“一心两翼”的发展道路，但是看看现在东边的白沙、绿博和西边的郑上新区，就能发现差距。也有很多人说，这几年郑汴一体化的猛烈推进，很大程度上造成西区发展滞后。

但常西湖新区的规划的确是中原区的一大利好，据说市政府以后要搬到这个地方，是未来郑州的行政副中心。

常西湖新区范围▼

常西湖位于西三环以西、西四环以东、北至化工路以南与高新区接壤，南到常庄水库与二七区为邻，规划面积约39平方公里，规划人口约30万。

还有一个大手笔是，地下三层环廊系统的建设，以后的常西湖新区会全区域人车分流，出入车辆只能从地下环廊绕行，地面仅供公园、绿地、办公楼使用。

地下环廊施工图（去年8月开始动工）▼

这样，地面的土地资源就能得到充分的利用，未来的开发空间和区域环境相对都好一点。

区域内的景观资源也有优势，南水北调运河、常庄水库、常西湖城市生态公园等。

再加上常西湖新区距离成熟主城区（中原区）很近，基本是无缝连接，年底即将通车的地铁1号线2期穿区而过，交通也很便利，中原区成熟的配套，常西湖新区都可以享受得到。

常西湖新区规划效果图▼

综上，新区的规划，应该会给中原区这个老城区注入一些活力，区域价值会慢慢凸显。

中原区楼盘分析

中原区项目的整体情况就是，小开发商多，项目体量小，还有一些不靠谱的楼盘。目前中原区有30多个项目，在售的住宅项目有17个。

目前中原区的热点楼盘▼

在这个豪宅卖成刚需，刚需卖成白菜的时代，几乎每个项目都成了热门楼盘。

1昆仑望岳

昆仑望岳，占据了一个好位置（原电缆厂的用地），三环内（中原区）为数不多的改善项目，一直走的都是装X高冷路线，现在终于传来了要内购的消息，预计价格14000元/㎡。

项目优势：

1、不足2.5的容积率，楼层18-25层，已经打败了中原区的其他项目；

2、120-170㎡的大户型居多，一楼送地下室，顶层客厅挑高；

项目劣势：

1、国企的通病，项目进度非常慢，现在两个证件，购房者等得心力交瘁；

2、购房门槛高，目前内购的消息称，只针对老业主、华北石油局和郑州外国语小区 ；

3、项目周边没啥好学校，幼儿园需要去旁边的昆仑华府上；

4、离地铁口有段距离，但是这对改善来说也不算什么；

2阳光花苑

有些人认为，阳光花苑是不输昆仑望岳的一个盘，都是国企的项目，阳光花苑的速度却是快了很多，8月份已经开盘、加推了几次，最近一次开盘是9月10日，成交均价： 12500-13600元/㎡ ，全部清盘。

阳光花苑3期鸟瞰图▼

项目优势：

1、限高80米，容积率2.87，楼层15-26层，主力户型130㎡、143㎡的三房，以及170㎡的四房，改善定位；

2、学区房，郑州市实验幼儿园分校，互助路小学分校，小学1到2年内，可建成入学；

3、周边河景资源：西北侧西流湖公园，西南贾鲁河；

4、位处常西湖新区，未来升值空间大；

项目劣势：

1、一、二期的物业备受诟病，但是物业费也很便宜；

2、通讯被郑煤垄断，信号不好；

3民安西上

民安西上一期开盘，刚好赶上疯涨之前的节点，所以买了一期的人都非常幸运，7.16日开盘，价格9500-10000元/㎡。

项目优势:

1、对于刚需来说，民安西上的位置和交通都还不错，离航海路、西三环不远，秦岭路的BRT在建，距5号线地铁口虽然有一定距离，但步行十分钟约可到达；

2、对于一个刚需项目来说，首层架空、风雨连廊、社区艺术会所、双重精装入户大堂、新古典主义……能做到这些，也算有追求；

3、周边生活配套便利，帝湖底商和民安西上配建的商业，满足业主生活需求应该没问题；

4、临近73中，明年就可以入学；

项目劣势：

1、公摊面积大，风雨连廊计入公摊；

2、户型一般，有部分“手枪式”户型；

现在一期住宅已经售完，在售loft公寓，价格15000元/㎡，真心不低，二期的住宅要等到明年才能推。

4保利心语

保利心语9月初的开盘，均价已经14000元/㎡，还被认为性价比高，郑州的市场已经癫狂了。据悉，9月份还要加推，价格还会继续走高？

项目优势：

1、地段好，三环内、万达旁，地铁方便，购物方便，大部分人都是奔着这个位置去的；

2、万达聚人气，将来二手房升值空间大；

3、学校不错，公立的幼儿园，公立的中学是郑州外国语中学分校（与郑州69中合作办学），伊河路小学分校目前还存在不确定性；

项目劣势：

1、容积率5.4，不过三环内这样的位置，想找容积率低的还真不好找；

2、户型一般，80多平的主流户型设计不好；

5五建新街坊

五建新街坊二期鸟瞰图▼

磨磨唧唧的五建新街坊，到现在也没有开盘，前几天说9.24日开盘的计划又变了，把购房者当猴子耍了？购房者从8.13日等到9.24日，40天的时间，房价也涨了好几千，价格13000肯定打不住了，不知道还有多少人会出手？

项目优势：

1、距离地铁1号线西三环站步行5分钟，出行非常方便；

2、教育资源：互助路小学分校；

3、距离中原万达和锦艺城2公里多点，比较适中的距离；

项目劣势：

1、证件不全，但是五建作为国企问题不大；

2、面对着西三环高架上下口，噪音影响避免不了，好在中间还隔了一个规划的商业（未确定）；

3、背后的电热厂，一天不搬走，心里的膈应就少不了；

五建新街坊最大的优势就是地铁+三环内，不过这对于刚需来说，很是重要。

6旭瑞和昌城市之光

三环内不可多得的70年产权的小户型。项目总共1栋楼，300多户，两梯八户，面积从36-65㎡，双气，原来说做精装修，现在泡汤了。首次只推半栋楼，还没开始认筹，毛坯价格预计12000元/㎡，现在看来，有可能打不住了。

项目优势：

1、面积小，总价低，比起来最近“高烧不退”的公寓，自住投资都具性价比；

2、70年产权的小户型非常稀缺；

项目劣势：

1、项目位于中原路西三环，距离1号线西三环站1.8公里，相对较远；

2、证件不全，开盘时间还未确定；

其实，旭瑞和昌城市之光应该做精装修的，那样更有竞争优势，都怪这郑州浮躁的市场，能安心做产品的人越来越少了。

除了以上的热门楼盘之外，中原区还有别的项目，和昌湾景国际在卖公寓，soho公寓7800元/㎡，loft公寓8800元/㎡；常西湖新区的首发项目华瑞紫韵城，品牌较弱，但位置不错，靠近地铁1号线2期站点，目前剩余房源11000-12000元/㎡；

虽然三环内基本无改善产品，但我还是有个私心，希望未来的永威、常西湖区域，能够多做一些改善产品，让那些有着西区情结花钱买到自己想要的房子。