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从国棉厂到常西湖新区,中原区的明天是否美好?购房怎么选?

2022-09-28 04:37:20 1767

摘要:原创 2016-09-20 燕赤霞 郑州地产人们习惯称中原区为“西郊”,有一定的心理距离,作为郑州最早的建成区,中原区承载了太多的历史,为郑州的发展立下汗马功劳。它虽然基础设施非常完备,教育水平仅次于金水区。但因为它是老城区,在房产市场上沦...

原创 2016-09-20 燕赤霞 郑州地产

人们习惯称中原区为“西郊”,有一定的心理距离,作为郑州最早的建成区,中原区承载了太多的历史,为郑州的发展立下汗马功劳。它虽然基础设施非常完备,教育水平仅次于金水区。

但因为它是老城区,在房产市场上沦落到了二流地段,因为老城区的规划相对落后,制约了房地产的开发。

先来说一下中原区的现状

1中原区,开发空间小

在郑州的各个区域中,中原区的教育优势尤为明显,伊河路小学,互助路小学,外国语小学;中原区也不缺商业,中原万达、锦艺城都是郑西商业的标杆;交通优势,现有的地铁1号线,中原区设置了7个站点。

中原区的各种配套已经非常完善。

但是中原区随着国棉厂和附近城中村大规模拆迁改造后,这样一个成熟的区域也基本没地可卖了。加上整个西区老城区规划落后,破旧铁路和大烟囱至今还在,人口老龄化也比较严重,制约了房地产的开发。

2中原区,缺少改善产品

郑州三环内基本无改善产品,尤其是老城区,所以,中原区一直以来都缺少改善产品。导致现在很多有着西区情结的人原意花钱,却买不到自己想要的改善产品。

综合分析,原因就这三个:

1、土地因素,老城区建筑密度高,地块小,很多陈旧的家属院社区,建造改善产品的条件不够充足;

2、地铁房,学区房,生活配套齐全,随随便便一个小开发商的刚需项目都能卖得很火,很少有人下本去做改善了吧;

3、最重要的是,中原区缺少有追求的品牌品质房企;

3中原区,缺少品牌房企

很长一段时间内,锦艺都是中原区的扛把子开发商,从2006年进入郑州,用7年的时间恢复了中原区棉纺路的荣光。锦艺国际华都打响锦艺在郑州的名气,然后引进互助路小学,锦艺城也成为了中原区的地标商圈。

说锦艺是中原区的标杆,其实一点也不为过。

但是,锦艺之后,中原区就再无一线大开发商,成了部分小开发商的聚集地,也几乎没有能拿得出手的项目了。后来保利收购了上品新天地,成了区域内继锦艺之后唯一的外来一线开发商,虽然产品品质不怎么样。

除此之外,本土一线房企好像也不怎么垂青中原区,今年,终于迎来了永威。7月份,永威拿下了三王庄的两块城改用地,加起来不足50亩地,虽然地块不大,但是,永威的牌子,对于中原区来说,却是不可多得的。

西区的利好:常西湖新区

近年来,政府的精力一直放在了东边,虽然是“一心两翼”的发展道路,但是看看现在东边的白沙、绿博和西边的郑上新区,就能发现差距。也有很多人说,这几年郑汴一体化的猛烈推进,很大程度上造成西区发展滞后。

但常西湖新区的规划的确是中原区的一大利好,据说市政府以后要搬到这个地方,是未来郑州的行政副中心。

常西湖新区范围▼

常西湖位于西三环以西、西四环以东、北至化工路以南与高新区接壤,南到常庄水库与二七区为邻,规划面积约39平方公里,规划人口约30万。

还有一个大手笔是,地下三层环廊系统的建设,以后的常西湖新区会全区域人车分流,出入车辆只能从地下环廊绕行,地面仅供公园、绿地、办公楼使用。

地下环廊施工图(去年8月开始动工)▼

这样,地面的土地资源就能得到充分的利用,未来的开发空间和区域环境相对都好一点。

区域内的景观资源也有优势,南水北调运河、常庄水库、常西湖城市生态公园等。

再加上常西湖新区距离成熟主城区(中原区)很近,基本是无缝连接,年底即将通车的地铁1号线2期穿区而过,交通也很便利,中原区成熟的配套,常西湖新区都可以享受得到。

常西湖新区规划效果图▼


综上,新区的规划,应该会给中原区这个老城区注入一些活力,区域价值会慢慢凸显。

中原区楼盘分析

中原区项目的整体情况就是,小开发商多,项目体量小,还有一些不靠谱的楼盘。目前中原区有30多个项目,在售的住宅项目有17个。

目前中原区的热点楼盘▼

在这个豪宅卖成刚需,刚需卖成白菜的时代,几乎每个项目都成了热门楼盘。

1昆仑望岳

昆仑望岳,占据了一个好位置(原电缆厂的用地),三环内(中原区)为数不多的改善项目,一直走的都是装X高冷路线,现在终于传来了要内购的消息,预计价格14000元/㎡。

项目优势:

1、不足2.5的容积率,楼层18-25层,已经打败了中原区的其他项目;

2、120-170㎡的大户型居多,一楼送地下室,顶层客厅挑高;

项目劣势:

1、国企的通病,项目进度非常慢,现在两个证件,购房者等得心力交瘁;

2、购房门槛高,目前内购的消息称,只针对老业主、华北石油局和郑州外国语小区 ;

3、项目周边没啥好学校,幼儿园需要去旁边的昆仑华府上;

4、离地铁口有段距离,但是这对改善来说也不算什么;

2阳光花苑

有些人认为,阳光花苑是不输昆仑望岳的一个盘,都是国企的项目,阳光花苑的速度却是快了很多,8月份已经开盘、加推了几次,最近一次开盘是9月10日,成交均价: 12500-13600元/㎡ ,全部清盘。

阳光花苑3期鸟瞰图

项目优势:

1、限高80米,容积率2.87,楼层15-26层,主力户型130㎡、143㎡的三房,以及170㎡的四房,改善定位;

2、学区房,郑州市实验幼儿园分校,互助路小学分校,小学1到2年内,可建成入学;

3、周边河景资源:西北侧西流湖公园,西南贾鲁河;

4、位处常西湖新区,未来升值空间大;

项目劣势:

1、一、二期的物业备受诟病,但是物业费也很便宜;

2、通讯被郑煤垄断,信号不好;

3民安西上

民安西上一期开盘,刚好赶上疯涨之前的节点,所以买了一期的人都非常幸运,7.16日开盘,价格9500-10000元/㎡。

项目优势:

1、对于刚需来说,民安西上的位置和交通都还不错,离航海路、西三环不远,秦岭路的BRT在建,距5号线地铁口虽然有一定距离,但步行十分钟约可到达;

2、对于一个刚需项目来说,首层架空、风雨连廊、社区艺术会所、双重精装入户大堂、新古典主义……能做到这些,也算有追求;

3、周边生活配套便利,帝湖底商和民安西上配建的商业,满足业主生活需求应该没问题;

4、临近73中,明年就可以入学;

项目劣势:

1、公摊面积大,风雨连廊计入公摊;

2、户型一般,有部分“手枪式”户型;

现在一期住宅已经售完,在售loft公寓,价格15000元/㎡,真心不低,二期的住宅要等到明年才能推。

4保利心语

保利心语9月初的开盘,均价已经14000元/㎡,还被认为性价比高,郑州的市场已经癫狂了。据悉,9月份还要加推,价格还会继续走高?

项目优势:

1、地段好,三环内、万达旁,地铁方便,购物方便,大部分人都是奔着这个位置去的;

2、万达聚人气,将来二手房升值空间大;

3、学校不错,公立的幼儿园,公立的中学是郑州外国语中学分校(与郑州69中合作办学),伊河路小学分校目前还存在不确定性;

项目劣势:

1、容积率5.4,不过三环内这样的位置,想找容积率低的还真不好找;

2、户型一般,80多平的主流户型设计不好;

5五建新街坊

五建新街坊二期鸟瞰图

磨磨唧唧的五建新街坊,到现在也没有开盘,前几天说9.24日开盘的计划又变了,把购房者当猴子耍了?购房者从8.13日等到9.24日,40天的时间,房价也涨了好几千,价格13000肯定打不住了,不知道还有多少人会出手?

项目优势:

1、距离地铁1号线西三环站步行5分钟,出行非常方便;

2、教育资源:互助路小学分校;

3、距离中原万达和锦艺城2公里多点,比较适中的距离;

项目劣势:

1、证件不全,但是五建作为国企问题不大;

2、面对着西三环高架上下口,噪音影响避免不了,好在中间还隔了一个规划的商业(未确定);

3、背后的电热厂,一天不搬走,心里的膈应就少不了;

五建新街坊最大的优势就是地铁+三环内,不过这对于刚需来说,很是重要。

6旭瑞和昌城市之光

三环内不可多得的70年产权的小户型。项目总共1栋楼,300多户,两梯八户,面积从36-65㎡,双气,原来说做精装修,现在泡汤了。首次只推半栋楼,还没开始认筹,毛坯价格预计12000元/㎡,现在看来,有可能打不住了。

项目优势:

1、面积小,总价低,比起来最近“高烧不退”的公寓,自住投资都具性价比;

2、70年产权的小户型非常稀缺;

项目劣势:

1、项目位于中原路西三环,距离1号线西三环站1.8公里,相对较远;

2、证件不全,开盘时间还未确定;

其实,旭瑞和昌城市之光应该做精装修的,那样更有竞争优势,都怪这郑州浮躁的市场,能安心做产品的人越来越少了。

除了以上的热门楼盘之外,中原区还有别的项目,和昌湾景国际在卖公寓,soho公寓7800元/㎡,loft公寓8800元/㎡;常西湖新区的首发项目华瑞紫韵城,品牌较弱,但位置不错,靠近地铁1号线2期站点,目前剩余房源11000-12000元/㎡;

虽然三环内基本无改善产品,但我还是有个私心,希望未来的永威、常西湖区域,能够多做一些改善产品,让那些有着西区情结花钱买到自己想要的房子。

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